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股票配资手续费 联手券商、险资募资22亿,万科借道REIT“补血”化债

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  来源:环球老虎财经app

  为了“补血”化债,万科联手券商、险资新设立总规模22.34亿的中信万科消费基础设施基金。事实上,这不是万科第一次借道REIT,今年以来,万科已在商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT上发力来补充流动性。除了REIT,万科还通过“割爱”优质资产、发行债券、担保融资等策略来应对地产“寒冬”。

  万科正采取一切方式卖资产化债。

  8月13日,万科发布公告称,公司下属两家子公司与中信金石、中信证券投资等机构一起投资设立总规模达22.34亿元的中信万科消费基础设施基金。而在此之前,万科就已发起了包括商业REIT、保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT在内的多款基金。

  现如今,在行业景气度低迷状态下,万科的流动性状况仍有待改善。截至一季度末,公司经营现金流与筹资现金流均大幅流出,且公司现有的货币资金总规模也仅为长期借款和应付债券总数的35%。

  如此情形下,万科通过设立REIT、担保贷款、卖出优质资产股权等多个方式进行化债“过冬”。

  借道REIT“补血”化债

  万科继续扩大其资产证券化范围。

  8月13日,万科A发布公告称,下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石、中信证券投资等机构共同投资设立中信万科消费基础设施基金。

  而这只Pre-REIT基金将由中信金石担任管理人,总规模为22.34亿元。其中,万聚盈通、深圳万科将暂认缴56.05%,后续会将36.05%的认缴份额转让至其他机构;此外,中信证券投资及中信金石合计认缴8.95%。

  据悉,该基金将收购深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场,以及经营性物业贷款等负债。

  资料显示,2023年深圳龙岗万科广场销售额达28亿元,出租率99.6%,经营建筑面积10.2㎡;同一时期,北京旧宫万科广场营业额超6亿元。交易落地后,万科有望借助两大运营稳定较为核心的资产,实现部分资金回笼。

  着眼资产负债表,万科资金面吃紧之状况凸显。截至一季度末,公司经营现金流及筹资现金流分别大幅流出94.21亿元、89.45亿元,同比下降234.57%、138.52%;同一时间段内,公司持有的830.66亿元货币资金虽可覆盖短期借款以及一年内到期的非流动负债,但其体量规模也仅有长期借款和应付债券总数2398.19亿元的35%。

  如此情形下,万科年内频繁推出多只REIT,力求盘活存量以获取现金流。

  4月30日,募集资金净额达32.6亿元的中金印力消费REIT正式于深交所挂牌上市,而万科第一大股东深铁集团耗资约10亿元,通过战略配售认购份额29.7%。

  中金印力消费REIT披露的2024年二季报显示,该基金投资并运营的基础设施资产为杭州西溪印象城。项目通过固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告以及停车场收入等多维度获取运营收入。

  2024年4月16日至2024年6月30日期间,杭州西溪印象城合计营收达6912万元,租金收缴率为100%;上半年客流量达1052万,同比增长3.26%。

  除中金印力消费REIT之外,华夏万纬REIT也已进入申报上市流程。据了解,该基金三大底层项目在2023年分别具有96%、88%、88%的平均出租率。不过,项目内前三大租户的租赁面积占比超过8成,集中度过高,因而一度引发市场对于其运营稳定性的议论。

  此外,万科麾下长租公寓品牌“泊寓”也已向监管部门申报REIT发行,预计规模约为10亿元;公司与建设银行“联手”缔造的建万租赁Pre-REIT基金已进行项目扩募。

  “割爱”优质资产

  事实上,受制于募资规模、上市速度等多方面原因,REITs对于万科而言只是“救急”的一部分。因此除了继续推进现有各REIT外,万科还有意通过多个渠道“取现”。

  5月,万科成功发行14.34亿元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),票面利率3.6%,期限不超过18年,进一步拓宽中长期融资渠道。紧接着,万科以麾下万纬物流股权为抵押,获得招商银行等金融机构200亿元银团贷款。

  与此同时,万科还集中向银行发起多笔对外担保以获取融资。纵观5月至7月,公司已经累计从中国银行、农业银行、北京银行、工商银行、交通银行、邮储银行等银行超百亿元贷款。

  据万科披露,截至6月末公司担保余额524.98亿元,占2023年末净资产比例达20.93%。

  值得一提的是,2023年万科股东大会还审议通过一项有关对外提供担保的议案。彼时,该议案内容曾提及到,截止2024年度股东大会决议之日,万科及其控股子公司可提供新增担保总额将不超过1500亿元。

  此外,万科也没有忘记对自身优质资产“内部挖潜”以尽可能快速变现。

  2月20日,领展房地产投资信托基金发布公告称已收购上海七宝万科广场剩余50%权益,交易完成后,其将成为上海七宝万科广场唯一拥有人。据悉,领展房地产投资信托基金耗资约23.84亿元“拿下”这一原属于万科的优质资产。

  而万科于2017年12月以31.37亿元摘得的深圳湾超级总部基地T208-0053地块也被折价出让。据5月27日深圳公共资源交易中心公告显示,深铁集团和深圳百硕迎海公司联合竞得这一地块的使用权,最终成交价仅有22.35亿元。

  作为排名沪上商业体前10位的上海南翔印象城同样沦为被万科“舍弃”的对象。6月,万科麾下印力集团将南翔印象城MEGA商业48%股权出售给新加坡政府投资公司旗(金麒麟分析师)下的一大外资股东,最终仅保留2%股权。

  据统计,卖出七宝万科、转让深圳地块、抛售南翔印象城后,万科有望实现超60亿元的现金回收。

  上半年巨亏超70亿

  一边是紧张的资金面,另一边是亏损幅度的扩大,两种情形的叠加,致使市场对于万科变得越发谨慎。

  以国际头部评级机构为例,2024年4月,穆迪将公司的信用评级下调至Ba序列最低档的Ba3,预示着其认为公司信用质量较差;8月14日,穆迪再次将万科评级进一步下调至“B1”,并展望为负面。

  在内忧外患之下,万科频繁发声来稳定市场“军心”。具体来看,公司不仅持续通过公开平台更新偿债事宜,还反复提及“2024年实现交易回款不低于300亿元”、“未来两年削减付息债务1000亿以上”等重要目标,以此努力挽回市场信心。

  上半年,万科在债务层面也着实收获了一些积极结果。伴随着2024年6月7日到期的一笔票据偿还后,公司已无年内到期美元债需要兑付。

  不过,万科的漫漫偿债之路其实远未完结。据统计,公司下半年尚剩2笔境内债,合计共43亿元。往后看,2025对于万科来说仍是偿债大年,公司在该年度将有超过210亿元的债券到期,并且还有一笔4.23亿元的美元债也将于该年上半年兑付。

  从长远来看,各种短暂的回补现金或许不能彻底解决万科的债务问题,而地产销售的重新复苏方是核心。

  遗憾的是,当前房地产市场仍在寻求一条新复苏之路;这点可以从万科上半年的业绩中窥知一二。

  具体来看,万科上半年合同销售金额1273亿元,同比下滑37.6%,较TOP10房企总销售额同比降幅高出3.6个百分点;同时,上半年公司房屋销售均价为13553元/平,相较2024年年初的15510元/平和去年同期的15722元/平均有显著回落。

  销售不利之时,万科业绩同样疲软。公司中报预告显示,上半年亏损70亿元至90亿元,为上市以来同期之最。

  对于此份“成绩单”,万科还进一步解释道,由于2022年前部分开发项目投资拿地成本较高,随着项目进入2024年结算期后,影响了公司的业绩。

  展望未来,万科仍需在开源节流上下功夫,方能有机会穿越此轮地产周期。

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责任编辑:杨红卜 股票配资手续费